养老信托产品介绍(养老服务信托)

公积金比例 2024-01-24 03:49:53 316 金融资讯网

随着中国人口红利的消失，人口老龄化的平行浪潮袭来。由此产生的养老设施需求巨大且增长迅速，但相应的养老设施供给严重不足，作为养老设施主体的养老地产更是稀缺。

行业投资价值日益凸显。受国外养老地产成熟阶段收益高、稳定性强、抗周期风险等特点的吸引，以及国内养老地产的市场供需形势，各类机构纷纷布局养老地产，进入投资、开发、运营等多个领域。

养老信托产品介绍(养老服务信托)

其中，传统地产商、产业投资者、保险公司成为主力军。与此同时，中信、中铁、中融等各大信托公司也急于探索养老地产的信托投资模式，择机进入养老地产领域。目前，市场上养老地产的盈利模式呈现出以下特点：

开发商在试水养老时往往会选择销售项目，通常会选择“度假养老”的销售模式，或者大部分出售，少数自持的“嵌入式养老”模式。销售模式的养老项目和普通住宅项目类似，都是靠销售产权盈利。不同的是，

养老社区的“养老设计”增加了建设成本，因此价格普遍高于周边楼盘。“嵌入式养老”社区项目包括两部分：住宅用于销售，是回收资金的主力，支撑持有物业；老年公寓嵌入普通社区，

用于出租，同时起到促进房屋销售的作用。“嵌入式养老”的好处是自持部分占比很小(20%左右)，所以对项目整体开发成本影响不大。同时，房企可以为养老地产战略积累经验、问路。

产业投资者通常选择持有项目。小机构养老项目一般采用押金制，居民先预付一笔押金，然后每月交房租，最后押金返还。因为这种模式前期可以退出的资金很少，

所以多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。大型养老社区通常选择会员制，居民预先缴纳几十万到上百万的会费，一般可以收回房屋建设成本；然后根据房源类型，每年交几万元的管理费。

这部分收入是利润的主要来源。这种模式可以让投资企业在项目前期回收大部分资金，有效缓解资金压力。适合定位因土地性质或政策限制无法出售的高端、大型养老社区。

人寿保险公司根据会员资格与养老金政策挂钩。正如《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出的，保险公司长期只能持有，不能出售养老地产项目。保险公司的养老地产项目，为了前期尽可能多的收回资金，一般都是挂钩保险产品的。

参保人在购买保险计划的同时，获得在养老社区居住的权利。保费门槛从几十万到几百万不等。到期后，客户可以选择现金支付，也可以直接冲抵租金。

虽然各大机构纷纷投资养老地产，但不言而喻，国内养老地产仍处于起步阶段，盈利模式还有待探索和实践。对于信托公司来说，需要拓宽思路，根据养老地产的不同类型，采取不同的模式：

第一，销售项目产权齐全，这类项目的开发类似于普通住宅或商业地产的开发。只要项目筛选得当，比如把握好区位、定位、成本、去工业化等关键因素，信托完全可以采用传统融资模式介入。

二是持有完全产权的项目，往往通过招拍挂的方式获取土地，或者获取闲置物业进行改造。对于入住率高、未来有稳定现金流入的项目，可视为一种特殊的商业物业(类似于商业公寓)。

一方面可以通过经营性物业贷款或未来收益权融资，风控措施可以是资产抵押、未来租金收益权、部分股权等。另一方面，可以直接投资股权，用客户资金管理实物资产或者用自有资金投资。

三是产权有瑕疵的项目，如建在集体土地上的养老地产项目、协议划拨土地、工业用地等，不能出售产权，也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新，

比如项目前期通过土地流转信托进入，中期通过股权进入，后期通过消费信托进入。

即前期可以控制土地使用权，中期可以获得项目收益分配权，后期可以借鉴保险资金的“保单捆绑”通过消费信托获得客户保证金，从而实现项目使用权的出售。

千亿“公募一哥”张坤违约(张坤是公募还是私募)