放松货币措施(放松货币政策对房价的影响)

2018年中国房地产行业的高负债模式将受到挑战。当行业进入下行通道，销售放缓，信贷收紧，融资难成为大多数房企的苦恼。

2019年初，央行全面降RRR为房地产资金面带来利好，但多位业内人士指出，整体来看，金融去杠杆和表外融资仍在收紧，房企融资渠道有限，而2019年房地产销售将不再大幅增长，融资压力依然较大。

但在不同房企之间，融资的“马太效应”显现，超大型央企和龙头房企受益更多。

1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，最低利率仅为3.47%；第二天，中海在香港又拿下一笔300亿港元的银团贷款，创下新纪录。

上海资深地产评论人士宋慧勇告诉21世纪经济报道记者，对于中海这样的地产龙头，往往能获得越来越多的优惠资金，而其他信用资质不足的中小企业，处境堪忧。

他还预测，房地产行业的集中度将继续加强，房企之间将出现更加多元化的并购。

房企融资窗口期

2018年底2019年初，房企融资迎来相对宽松期。

华泰证券报告称，此次RRR下调是2016年以来首次全面RRR下调，将为房地产行业带来供需改善。

2019年1月，房企扎堆发债，引人关注，行业似乎又回到了好年景。

据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续了去年底的趋势，共融资40余笔，额度已超千亿。大部分会被房企用来借新还旧。

如1月23日，中粮地产公开发行2019年公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，年票面利率分别为3.94%和4.10%；24日，上海世茂发布公告称，拟发行20亿元公司债券。

票面利率询价区间为4.3%-5.8%，截止日期为2021年。

去年暂停发行公司债券的R&F也重新发行了债券。1月21日，广州R&F物业发布公告称，已完成2019年第二期超短期融资券发行，发行总额13亿元，发行利率5.28%。

对此，上海资深房地产评论员宋慧勇预计，2019年房企融资规模将继续扩大。“目前住房融资需求还是很大的，会超过前两年的规模。这是因为，除了借新还旧的压力，房企今年开发的盘子也更大。

需要更多的资金支持。"

不过，宋慧勇指出，从资金面来看，货币宽松对房地产的影响并不明显，需要进一步观察。

他指出，如果2、3月份企业拿地比较积极，说明资金流向房地产，但目前情况还是保守，没有放开的迹象。

海通证券分析师姜超也认为，融资难大幅放松，未来房地产债风险仍难降低。今年，房地产行业迎来了更加严峻的债务到期高峰期，再融资压力依然较大。对房地产行业的融资政策会有一定程度的放松，但很难大幅放松。

比如发债审批可能会加快，但像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。

同时，非标融资难度加大，监管趋严、影子银行非标萎缩的大趋势没有改变。

宋慧勇也表达了类似的观点。在他看来，房企的公司债未必会受到投资者的追捧。

“房地产行业没有形成良性发展循环。当公司自身造血能力强，项目价格卖得好，不需要外债供血，就会形成良好的效应。”宋慧勇认为，在目前的行业形势下，房企融资成本很难大幅下降。

融资分化加剧。

过去一个月，房企融资略有松动，但这并不意味着所有房企都能成功融资。分析近年来住房融资的金额和利率，不难发现融资正在分化，马太效应出现。

1月24日晚间，中海地产宣布与20家银行组成的财团签订300亿港元5年期定期贷款，创下公司融资金额纪录。

此前一天，中海也宣布发行2019年第一期公司债，发行规模不超过35亿元，两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%，利率水平令人羡慕。

国泰君安证券报告称，中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年表现更好，从而获得更高的盈利能力和更优惠的融资金额和成本。

但是，并不是所有的龙头房企都有这样的待遇。2018年发行利率高达13.75%的美元票据的恒大地产，也于1月23日再发行三笔总额30亿美元的优先票据，利率分别为7%、6.25%、8.25%。

并与之前的法案合并。

中小房企的整体融资成本会更高。1月10日，法明集团发行了2亿美元债券，利率为15%，期限为一年。1月11日，力高集团发行了2.5亿美元的优先票据，利率为13.5%，2020年到期。

据券商透露，相比2015年和2016年，发行公司债的门槛有所提高。2016年10月，房地产行业企业债券分类监管方案中，对关注企业发债将进一步严格审核，风险企业原则上不予通过。

海通证券在2017年初筛选了房地产存续债券的发行主体。257家发行主体中，103家不符合公司债基本指标，仅105家未受影响。其他限制类企业发债仍有困难，可能出现结构性融资困难。

姜超认为，应避免在2016年房地产小周期的高位以高杠杆激进拿地的房企，短期负债相对较高的企业，以及融资渠道不畅、不符合发行房企债标准的房企，风险较大。

申万宏源证券报告认为，2018年12月开发贷月度增速由正转负，销售回款快速下滑，整体融资环境再度收紧，行业资金压力上升，将为行业内部整合带来投资机会。

宋慧勇也认为，2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈。“这是市场成熟过程中必须经历的事情。”

在他看来，2019年中小企业的市场机会将继续萎缩，有实力的房企在开发贷款和发债方面仍有弹性，并购机会更多。

1月22日，融创中国125亿元收购泛海控股京沪项目；刚刚卖地的海工建设23日也被深交所披露，拟发行50亿公司债。标准普尔表示，泛海超过500亿元的债务将在12个月内到期。

宋慧勇表示，房企之间的并购会采取多种形式。比如在一些项目中，中小企业会和大企业合作。“目前中小房企和大房企的合作都是基于此。他们无法单独赢得一个项目，只能选择合作。”

这样合作开发的最终结果是中小房企逐渐退出。当市场周期结束，岗位互换结束，合作机会减少，这些中小企业就会寻找新的资金，然后逐步退出房地产行业。