租赁公司是什么行业类别(租赁公司属于什么行业)

租赁公司属于什么行业？租赁公司是一类特殊的金融机构，主要从事房屋租赁业务，包括房屋租赁公司、物业管理公司、商业保理公司、金融租赁公司等。目前我国房屋租赁市场规模约为1.1万亿预计到2020年将达到2.1万亿元。随着国家政策的不断推进，住房租赁市场将迎来快速发展期。在此背景下，房地产企业纷纷布局长租公寓。万科、龙湖、旭辉等大型房企都在积极探索长租公寓模式。

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《中国经济周刊》记者银欣|北京报告

编辑：陈维山

（本文发表于《中国经济周刊》2018年第19期）

4月25日，住房和城乡建设部联合印发的《关于推进租赁住房资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）向社会公开发布。一些新配方引起了业界的广泛关注。

《通知》建议“重点支持住房租赁企业发行以房地产为基础资产的权益性资产证券化产品，推广多类债务性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）》，提出研究建立申报的住房租赁资产证券化项目受理、审核和备案绿色通道。这对于业内人士来说是令人兴奋的。与此前推出的私募类别中的“准REITs”相比，官方通知中提到的REITs属于公募类别，在业内也被认为是真正的REITs。

作为新派公寓的创始人，王戈宏于2013年在国贸商圈百子湾路购买了一套房产，并以自给自足的方式出租。谁也没想到，这个当时没人关心的房产，在2017年却成为了房产。我国首单租赁“类REITs”——新派公寓股权型房地产信托资产支持专项计划的底层资产。

“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”的消息发出后，王戈宏告诉《中国经济周刊》记者，对此持谨慎乐观态度。从2016年国务院的发布，到2017年住房城乡建设部联合十多个部委，“十三五”（即推动13个大型城市租赁市场发展）以及人口净流入的中等城市），不少城市在发文促进租赁市场发展时提到了REITs。这些都是非常强烈的市场信号。我们离房地产投资信托基金还很远。试点发行的最终实施肯定已经不远了。”

视觉中国

打通REITs“最后一公里”还要做什么？

据《中国经济周刊》记者不完全统计，目前我国还没有发行真正意义上的REITs。2014年以来，至少有27起“类Reits”交易，其中比较引人注目的是2014年发行的中信启航专项资产管理计划、2015年发行的鹏华前海万科REITs、天津发行的资产支持票据天房ABN房地产信托集团有限公司2012年、新派公寓2017年10月专项计划发行的新派公寓股权型房地产信托资产支持，以及中联前海开元-保利地产租赁房1号资产支持特别计划（即保利REITs）于2017年10月发行。

北京大学光华管理学院发布的《中国租赁住房REITs市场发展研究》认为，上述REITs产品在融资需求、股权属性、专业运营等方面与公募REITs类似，但“准REITs”仍属于私募股权中的产品类别并偏向债务属性。与公募REITs在形式、产品结构、期限、增信、分配方式等方面仍存在差异（见上表）。

与“类REITs”一般不超过200名投资者相比，公募REITs没有投资者数量限制，也没有投资期限（“类REITs”开业期一般为3年），且最多重要的区别在于管理模式，公有REITs采取“主动管理”方式，深度参与底层资产的运营以及与资产增值相关的经营活动，而“准REITs”则属于“被动管理”，主要负责监督审核底层资产运营情况、现金流回报、集中配置、投资者信息披露等，未深入参与底层物业资产的运营管理和业绩提升。

从相关政策法规来看，“准REITs”与REITs的区别在于公募机制和相关税收豁免。在保利REITs项目中，业界看到了其在扩容机制上的设置，认为其“存储式分期发行”不失为一种很好的扩容机制，实质意义上与REITs十分接近，而REITs需要以实现在证券交易所市场公开发行的目标。

如何打通REITs的“最后一公里”？中国金融四十人论坛高级研究员张斌认为，股权资产证券化将涉及房地产公司、开发商、中介机构、投资者等多个主体之间底层资产的所有权和交易变化。而且***，如果交易环节的税收太贵，人们就不愿意参与交易，市场就很难发展起来。

根据《不动产信托投资基金税制问题研究》的测算，虽然各个国家和地区的税收结构存在一定差异，但对REITs采取了一定的优惠措施。以新加坡为例，项目公司从租金收入中产生的股息可以在所得税前扣除，即免税。投资者就股息缴纳的所得税也按类别享有税收优惠。个人投资者的股息收入免征所得税，境外机构投资者的税率降至10%。我国目前的情况是，一线城市甲级写字楼的平均租金收益率为4%，住宅的租金收益率低至不足2%。扣除各种税费后，投资者可获得的收益率很难超过基准利率。文章呼吁：如果要通过REITs推动租赁住房和基础设施建设的发展，我国必须按照国际惯例关注税收驱动问题。

选择REITs还是ABS？

值得注意的是，目前租赁住房资产证券化产品中，发行“准REITs”的保利、新派都是“大房东”，底层资产均为自有房产。专注于“二房东”业务的长租品牌尚未涉足REITs，而是选择利用ABS进行资产证券化。

ABS（Asset-BackedSecurity，资产支持债券）和REITs都是资产证券化的形式。ABS的属性是债务，而REITs的属性是权益。相比之下，REITs经历了房地产所有权的转移（即购买REITs的人以股份的形式获得了底层房产的部分所有权），而ABS则没有经历过所有权的转移。一些长租公寓运营商并不拥有房产本身的所有权。未来应收的租金收入将被打包成ABS产品。

目前国内较为关注的两支以租赁业务为基础资产的ABS分别是：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划和中信证券自如一号房租分期信托受益权资产支持专项计划。其中，魔方公寓以信托贷款为基础资产，以池内整套出租公寓的未来应收租金进行质押；自如的底层资产是自如的租金分期***，对应“自如朋友”和“自如公寓”。“租赁”是自如资管旗下两种去中心化的长期租赁业务。理论上，魔方公寓ABS基础资产的偿还情况受租金价格、入住率、承租人素质等多重因素影响。但自如ABS基础资产高度分散且已形成实际债权，偿还情况具有不确定性。性比魔方还低。

“二房东”模式不适用于REITs吗？雅豪机构原营销总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，REITs理论上没有模式门槛，但“二房东”模式的实际操作难度较大。他们手中的财产并不是自己的，受到很多外界因素的影响。租金上涨、出租人不愿续租等干扰可能对其发行的证券化产品构成风险。“大房东”则没有这些顾虑，他们发行的证券化产品更容易获得市场信任。

王革宏对《中国经济周刊》记者表示：“‘二房东’其实不是房东，对资产本身没有所有权。REITs最大的问题是先确认权利。没有资产所有权，他们就无法获得资产所有权。”只能转让未来应收账款，如果把贷款开发成ABS，为什么银行和投资者都认为你买得起？所以纷纷要求保利、恒大、碧桂园、万科提供担保。即使“二房东”不做担保不赚钱，担保人还能提供资金。”在王戈宏看来，“二房东”本质上不适合REITs，只能是ABS。

已拥有ABS的魔方公寓认为，“大房东”、“二房东”模式不会成为其能否成为REIT的障碍，也不是判断其资产证券化产品是否为REIT的直接依据。值得信赖。“魔房是一个专注于轻资产运营的长租公寓品牌，我们一般不签订15年以下的合同。”魔方生活服务集团副总裁金哲告诉《中国经济周刊》记者，“二房东”模式下的租赁公司确实对资产没有所有权，但目前的情况是国家积极保护权益依法设立租赁公司。业主擅自提高租金、违约将资产出租给他人等行为对经营者几乎没有影响。“即使产权转移，之前的租约也不再有效，经营者只需严格把控涉及法律文件的合同监管即可。”有了进一步的法律保护，这种风险将会降到最低。”

金哲认为，“大房东”和“二房东”模式的区分，理论上并不是REITs的门槛。如果有资质好的房产，魔方可以考虑在获得15至20年的租约后成为REITs的可能性。“但现在我认为ABS已经满足了魔方公寓融资的需求。”

长租品牌仍热衷于测试ABS。金哲向记者透露，魔方公寓正在积极准备推出第二期ABS。“我不能透露具体日期，但很快就会了。我认为这也表明我们的其中一项ABS运行得比较好，因此第二项ABS将会更加顺利地推出。”

另一位试水者自如的动作更快。5月8日，自如2号机架式ABS项目一期在上海证券交易所举行挂牌仪式。其底层资产仍为租金分期***。“自如能够获得20亿元的存储额度，是交易所和资本市场对自如运营模式和管理能力的认可。”自如一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“自如自2017年8月发行规模5亿元的ABS至今表现良好，按照市场上常用的M3口径，目前还没有“逾期记录。今年我们已经发行了5.6亿元的ABS，一年内还将发行14.4亿元的ABS产品发行。”

租赁公司盈利靠什么？

我国的REITs能否在国外实现其作用？业内也有不同的声音。

雅豪机构原营销总监郭毅曾向《中国经济周刊》记者表示，REITs变现的前提是底层房产和其他资产构成的资产包具有相对可观的回报率和相对可观的投资回报率。未来升值的可能性。如果这两者都获得了市场的认可，那么REITs获得市场认可的可能性就会从逻辑上被推翻。“中国租赁市场的主要问题之一是租售比过低。在上海、北京这样的房价高的城市，租售比只有500比1，如果租赁公司赚不到钱，他们发行的REITs利润肯定不高。

中原地产研究院首席研究员张大伟则直接表达了对REITs的“不看好”，“现在租赁市场更大的问题是没有一种租赁模式能够成功盈利，当年租金收益率无法超过资金成本高，资产证券化只能靠企业贴息带来融资，虽然能在一定程度上帮助企业融资，但它并不是严格意义上的REITs。

张大伟认为，以北京为例，价值500万元的普通住宅年租金收入不足10万元。在这种情况下，租赁公司的核心问题是如何盈利，而不是寻找实现盈利的渠道并继续投资。此外，目前租赁市场的竞争还处于起步阶段，尚未形成知名品牌。大多数公司依靠其财务优势在租赁市场上竞争。“不过，租赁政策的频繁发布以及租赁市场的日益规范，必将增强租赁公司继续投入租赁业务的信心。”

此前，万科自有租赁住房项目翡翠书院的最长租赁期限为10年。90平方米的三居室月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。袁先生，这样的租金引发了人们对以自给自足的名义“以租代售”的做法的猜测，也引发了“长租品牌无法盈利，企业不得已”的猜测。

“《通知》中有一句话非常关键：房产评估机构在评估住房租赁资产证券化底层房产时，收益法应该是最重要的评估***。”王戈宏告诉《中国经济周刊》记者，如果一切计算方式都以最终收入为依据，这对现行的各种价格标记制度影响很大。王戈洪认为，如果按照收益法计算，目前不少商圈“有价无市”。价格一味高而无人问津的房产，实际市场价格会低很多。此前业内所说的“租售比”太低了。问题也会发生变化。“只要租金不变，售价就不会那么高，租售比自然会上升。我认为单纯看租售比的观点过于静态。”“长租品牌的任务就是通过租赁市场的不断成长和成熟，最终成长和成熟，提高租销比。”王戈宏说。

对于基于收益法的估值方法，金哲认为，这种提法对于重资产模式下经营的租赁公司影响较大，但对于经营者来说最终的结果是一样的，即“租赁到-销售比率将会提高”。“本来资产估值主要是按照成本法，过去一些房企会报出比较高的租金价格，从成本端出发，考虑地段和建设成本，定高价是有依据的。”但租赁更需要从客户端出发，为一二线城市打拼的年轻人创造价值，我们更愿意根据为客户创造了多少效益来估算，这和收益法是一致的，”金哲说道。

从国外经验来看，长租公寓品牌的盈利模式大致有两种：重资产盈利（即较强的物业运营能力）和轻资产盈利（依靠品牌价值输出）。回顾我国的租赁市场，目前这两个都不是很强。“只能说，新式公寓还在探索之中。我个人一直认为，优秀的企业应该是既轻又重，双手都要有力。”王葛洪说道。

金哲告诉记者，在吸引外部投资的过程中，魔方公寓的很多运营细节和思路都得到了资本的考虑。“资本会按照更大回报的要求，对运营的每一个细节提出自己的要求，比如在你第一次获得房产租赁时，你能准确评估它的价值并确定租金吗？是否对房屋进行安排建设过程是否合理？采购成本是否足够低？IT能力是否足以支持高效运营和快速租赁速度？例如是否可以利用人脸识别技术来减少安保人员的投入？这些能力最终会带来运营效率的提升，盈利能力肯定会得到提升，证券化产品的升值空间也将非常广阔。”金哲表示，魔方之所以至今吸引了大量资本注入，说明仍有资本对其未来盈利潜力非常看好。

另外，在房屋平均销售价格没有明显变化的前提下，提高“租售比”是否很大程度上意味着“租金上涨”？张大伟认为，与售价的大幅波动相比，租金更能体现房子的住宅价值。与买房相比，可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受租金的上涨。

“对于租金上涨的问题，我认为还是需要让市场规则来规范。”王革洪认为，任何一个地段的房屋销售价格和租金都是正相关的，买不起房的人很难买得起同一地段的房子。租赁市场成熟的标志是层次的形成，不同消费层次的人各得其所。

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