贷款利率9折85折差多少，贷款利率9折85折差多少钱

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最新LPR值由4.85调整至4.8，这种情况下刚需、改善和非自住都该如何配置房产？需要观望还是下手？

就在三个小时前，一个重磅利好消息终于公开，买房人翘首期盼的房贷利率终于下调。从央行货币政策司公布的数据看，五年期利率较上月下调5个基点，利率由原来的4.85%降至4.8%。从下调额度来看，影响很小，但导向意义明显。作为买房人来说，下调总比不调要好嘛，毕竟又可以节省一些支出。

那么，这一次利率下调究竟可以节约多少呢？

以贷款100万、按揭30年计算。降息之后，利息总额减少1.1万多元，月供减少32.3元。如果与现在的猪肉价格比较，相当于每个月为大家节约了1斤猪肉了。当然，总量节省1.1万元，还是不错，相当于一个家庭一个月的收入了。

在全球进入降息周期之后，央行本次调低利率实属，“小步缓降”，大概率不会一步到位。按此种情况分析，可能在未来的一段时间内会出现阶段性的利率下调，一次降一点，经过多次调整后，也许房贷就省下一大截了。

当利率下降之时，有人说这是央行为低迷的楼市添加一把火，是为了鼓励刚需购房。这一点从当前来看，还不明确。按央行的总要求仍然是坚持房住不炒，按照银保监会的要求，所有资金不得违规进入房地产。在当前不靠房地产刺激经济的总原则之中，一点利率的调整并不是楼市放松的信号。

那么什么是楼市放松的信号？一个明显的标志是房贷利率不再上浮或减少上浮利度。按照历史经验，当房贷利率打折的时候就是买房的最佳时间。

当前楼市转冷已成为共识，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的买房仍需等待。本次降息减少1.1万元虽然不多，但也是向好的方向发展。

刚刚，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说：政府的房贷利率正式下调，购房者的成本将会下降。但冷眼认为，短期内房贷利率不会出现下降，长期房贷利率有下降的可能，购房者如果可以等待的话，可以选择明年上半年购房。

如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读，是无法分析出LPR降低的原因的。从政府“房住不炒”的政策基调而言，没有任何理由降低房贷利率，解读的结果往往会成为刺激楼市的政策。但这完全是错误的解读，我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。

2019年开始，全球各国纷纷步入降息通道，频繁出台降息措施降低利率，以经济龙头美国为例，在短短三个月时间连续降息75个基点。

2019年8月01日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基准利率下调至2-2.25%。

2019年9月18日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2%。

2019年10月30日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。

全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率，对中国造成极大的压力。不过政府至今为止没有动用降息措施，只是通过其他手段来增加市场流动性，从而间接降低房贷利率。

在全球降息的宏观环境下，中国银行借贷利率已经处于较高水平，但如果直接调整银行利率，对经济的副作用较大；通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。

LPR报价下调，并不预测房贷市场利率就会下调，特别是10月份CPI高达3.8%的前提下。

10月8日之前，房贷利率以央行贷款基准利率为参考标准，即房贷利率基于央行贷款基准利率进行一定比例的上浮或下浮。比如上浮10%，房贷利率就是4.9%*110%=5.39%。

然而，房贷通常长达二三十年，存在较大的市场风险，为了双方利益考虑，房贷往往采用的是浮动利率，即基于央行贷款基准利率进行一定的浮动。但是浮动比例是保持不变的，比如央行基准利率4.9%调整为4.8%，那么业主在第二年往往就以4.8%*110%=5.28%的利率归还相应的利息，其中10%是保持不变的。

在10月8日以后，房贷利率更改为以LPR为参考标准，在LPR的基础上加一定的基点。比如上述5.39%，是在4.85%的基础上加54个基点。而上加的基点如同上述的比例一样，在往后还供是保持不变的。

因此，在10月8日实施新政策之后，尽管从4.9%的参考利率变为4.85%，但房贷利率水平却是走高的，并不会因参考标准改变而改变，它们俩也没有必然关系，只是参考标准发生改变，不要想太多了，如上图。

11月20日五年期LPR从4.85%变为4.8%房贷利率就会下降吗？想多了，它只是2019年09月06日降准0.5%以后的市场延期表现罢了，它本应当在10月份就发生改变的——这也是专家们的预测。

当贷款利率不会发生改变，而CPI又那么高涨不下，你认为会利好房贷利率吗？推高房价倒有可能，毕竟CPI那么高。假如推高了房价，可能你就买在更高的点位，而不是得到房贷利率的优惠——LPR调整与自住还是投资都没有多大关系，不要见风就是雨。

2019年的房贷利率实际上也经历了一个波折，比如前期是有意要下调的，但是由于市场超出预期的回暖或者说小阳春让市场再次进入不得不严控的地步，炒房者又活跃起来了。于是，本来要适度放松的政策再次收紧，包括房住不炒再次被重申。借着信贷、信托、发债等全面收紧。

自然想加杠杆的购房者直接遭到了房贷利率的上调。11月12日，《2019年10月金融环境与房地产市场月报》报告指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。

作为刚需购房者最关心，因为不炒房只为自住的人为何也遭到了这样的打击呢？我早说过，上调与否都是紧跟政策形势，也是受市场影响的。净化了市场，实际上是给刚需购房者最大的福利。因为刚需的标准提高了，不是说没钱买房就是刚需，更不是说你买不起房就可以肆意借贷加杠杆。因为银行还要考虑一个风险问题。而且，我说过，即使上调房贷利率也要考虑刚需的感受，不会一直持续下去，当然也不会上调太多。

刚需购房者终于盼来了福音。11月最新出炉的LPR报价迎来全面下调！央行宣布，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%，此前为4.2%。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.8%，此前为4.85%。比上月下调了5个基点。这也是8月20日以来，房贷利率首次下调。

所以说此前的房贷利率改革是进步的，并不是为了打击刚需购房者，短期的伤及无辜在所难免，但是要看到全局和长远。此次房贷利率下调基本上符合预期，对于后续市场的影响可以说也是积极的。

此次房贷利率下调，既符合市场预期，也顺应了刚需改善人群的需求。无疑，会对后续签约的购房者带来最直接的房贷月供的支出减少，减缓还款压力，虽然细微，但是信号意义较大。市场怕的是大家相互僵持不下，这样也就助于市场活跃，刚需也好改善也罢，都可以入手。但是我还想说，炒房者最好就不要来了。想保值增值的人还是可以考虑房地产的，毕竟这个行业还有很大的发展空间，降低预期，保值增值不会有损失。

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