国庆节过后，国家税务总局如期召开的一个例行新闻发布会引起了人们的极大关注。在这次看似平常的新闻发布会上，对于财政部启动的物业税第二轮模拟试点，国家税务总局地方税司副巡视员曹聪表了态，虽然他表示第二批试点延承了第一批试点的经验，两者并无本质区别。但随着又一批试点城市的推出，以及有望在明年由试点城市的“空转”变为“实转”，物业税毫无疑问已经离人们越来越近。
物业税，不为调控房价而生 所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种。征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
到2006年底，全国针对房地产持有所征收的房产税和城镇土地使用权税总计692亿元，仅占地方财政收入来源的3.8%。全社会的不动产数量和价值相对稳定，物业税的税率和征收方式一旦确定，将成为地方政府稳定的财政收入来源。
近几年来，随着房地产价格越来越趋于高涨，一部分人将调控房价的目光也转向物业税，希望能够借助持有税的征收，一方面，限制投资炒房者的购房需求及加大炒房成本；另一方面，希望房地产市场购房心态发生转变，购房者不再一味地求多求大，从而达到平抑房价的调控目的。
然而，物业税能否如人们所愿，起到平抑房价的作用，着实还是一个未知数。
物业税会影响房价吗
2007年年中，面对气势如虹的房价，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。
这份报告阐述的理由是：
首先，物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的，因此物业税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。
其次，开征物业税会对房地产企业的投资方向和房地产投资开发的结构产生一定的影响。物业税主要对房产的拥有者征收，对于开发商来说，房产空置面积过多时，开发商不但要负担贷款利息，还要负担很重的物业税。这样一来，开发商为了应对这些负担，将采取加大促销力度，加快房产周转的方法尽快将手中开发出来的房地产变现，而对于炒房投机者来说，也必将会更加慎重。
另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。这样降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。
但是，能否如这些分析所认为对房价也起到作用，亦需一套漫长的传导过程，在传导过程，任何一个变量，都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是，在欧美等一些国家，一直征收物业税等持有税种，却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象，房地产市场泡沫的情况亦屡有出现。
未来会是买房易养房难
目前，在中国房地产业税费制度中，存在着“价、税、费”并存的现象。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。
物业税开始探索起步以后，首先面对的问题便是理清这种混乱的局面，许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。
土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。
但无论如何，土地出让金如果不能并入物业税中的话，曾经被广为宣传的“物业税出台后房价降低”的最主要条件就不存在了。因此，对房屋业主而言，开征物业税后意味着多了一个税种，未来税负将是实实在在的增加，而不是一厢情愿的减少。
虽然目前的一些税费会并入物业税中，从持有环节征收，但可以预见，未来物业税的征收标准，极有可能越来越高。由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加，业内人士认为，这可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说老百姓有可能买房稍微容易一点，但养房难了。
据了解，为使改革顺利推进，财税部门已经在考虑制定过渡性政策，如初期可以设定较高的标准，只对符合标准的住宅征税。
对于物业税出台的具体时间表，曹聪表示，“一个税制设计成熟的税种如若出台，在立法上都需要两年的时间。目前物业税的设计还不够完善，而且还没有相关的立法动作，近期难以出台。”
□董沛
