省建设厅住宅与房地产处一位负责人说，“相比于大城市的房价上涨过高过快，我们更担心县(市、区)城房价这种成倍式的增长，因为县城居民的收入实在不能与长沙相提并论。”
调研组专家指出，房价上涨特别是县城房价上涨过高过快，影响整个社会的风险承受能力
你们长沙双腿跑，我们县市翻筋斗！
这是娄底市娄星区涟源钢铁公司旁的一位购房者对本报记者说的一句话，这也是此次本报记者随省建设厅住宅与房地产处工作人员在县市调研时听说的最经典的一句话。8月15至17日，省建设厅住宅与房地产处派员赴长株潭娄邵等市的县(市、区)调研房地产市场运行情况，本报记者作为唯一一个被邀记者参与了部分县、区的调研。
记者了解到的集中的问题是，老百姓非常关注的房地产价格上涨过高过快，城镇中低收入居民购买住房难问题突出，除长沙周边的望城县上半年房价和长沙市整体增幅基本一致外，娄底市的娄星区、邵阳市的邵东县、湘潭市的湘潭县、株洲市的株洲县今年上半年的房价涨幅普遍超过了当地市主城区的房价涨幅，远远高于长沙市14.35%的商品房涨幅，有的甚至相比去年底已涨了50%。
“相比于大城市的房价上涨过高过快，我们更担心县(市、区)城房价这种成倍式的增长，因为县城居民的收入实在不能与长沙相提并论。”省建设厅住宅与房地产处一相关负责人说。
娄星区的繁荣是“虚假繁荣”？
去年才800，现在就要1300了
现在的唐承四后悔得要死，为他两年前的一个决定，他至少失去了23万元。
8月15日晚，调研组一行来到娄底娄星区，具体的调研活动第二天才开始，晚上记者约来老乡唐承四聊天。因为两年前，他将一栋住宅的门面转让了，当时仅仅卖了13.4万元，这套门面房已涨到33万元以上，老板还白赚了两年的门面出租费用，共计3万元许。
2001年，在娄星区育才路一印刷厂打工的唐承四东借西筹到13万元左右，在育才路南端买下一套带住房的门面(一楼为门面、二楼为住房，各自60平方米)，但到2005年初，基本没升值，而在亲戚那里借的钱又要还了，唐承四急得如热锅上的蚂蚁。“当时的13万元，我自己有近7万元，父母支持了3万元，大姐夫支持了2万元，另2位姐夫和一妹夫各支持了0.2万元，跟2位叔叔说了3次，最后各借了0.2万元。你说我这个钱借得容易吗？”抹了抹头，唐承四说。
2001年6月，唐承四将门面买下，8月底将门面以每月600元的价格租给人家，租期2年，2年后租价800元。“我当时并没想靠租金收入维持，而是买来升值的，结果到2005年，它还是不涨，这时，连父母都找我要钱了，我只好将门面卖了。”唐承四说，“没想到，这一年多来，娄底房价也疯了。”
本世纪前3年，娄星区房价为何雷打不动。娄底市建设局一领导为记者提供了一些说法。1990年代，娄底市曾经搞过大规模的拓城运动，当时造的房子比较多，而这几年，娄底市区的人口就保持在20几万没变多少。“你们省里面的记者在全省各大市州都跑过，你见过走在路上有我们这样不担心被踩到脚的吗？”
近3年特别是自去年以来，这种局面发生了改变，随着娄底市委市政府东迁、在外地的娄底人的回流，湘中房地产全面升温，原有存量被消化，供不应求局面出现。据娄星区房地产开发施工面积2006年增长速度115.16%，房地产空置面积2006年商品房房屋空置面积达到61386平方米，2007年5月末商品房房屋空置面积为41823平方米，较2006年底有所下降。
唐承四的遭遇没有涟钢的张一龙来得刺激。“3年前，我们这边还是农村，和城区隔了很大的一片空地，没想到娄星北路一拉通，房价涨得这么快。去年9月，我在娄星北路看中的一个楼盘，当时起价800元/平方米，现在均价1300元/平方米，并且现在没卖出去的房子都在均价之上。”
现在在娄星区，购买一套100平方米的毛坯房，一个年存款能力在1万元左右的家庭需要12－13年。购买一套100平方米的房子，按平均价格每平方米1264元计算，需12.64万元，娄星区城镇居民可支配收入为9789元，按此计算一个三口之家年收入29367元，除去一年正常开支，一年可用于购买房子的钱在10000元左右，按此计算购买一套这样的房子就需要12－13年。
这还不包括房屋装修费在内，装修费按5万元计算，那就还需要5年时间才能住进新房，这样算来，购买一套房子的时间就需要17-18年，这还是对普通双职工工薪族来说，如果是偏低收入族来说，购买一套房子的时间就不下20年，甚至更长。
“成本的上涨推动房价不断上升，而成本的增加主要是由于以下几个方面的影响所致。一是土地紧张。 二是原材料价格上涨推动成本上升。三是人工费上涨。四是人为炒作使房价不断上升。”娄星区房管局领导在汇报时说。
娄底市一政协委员则对本报说，娄星区的房地产现在的繁荣是“虚假繁荣”,它将损害房地产业的健康发展：“房地产的投资者由于无法获得准确的信息,只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期，从而选择自己的行为策略。事实上，商品房真正的消费者并没有增加，这必将造成供求关系的严重脱节，最终使得房地产市场无法协调、有秩序地发展。”
望城房价之怪现状：边火城冷
住宅：城郊3080，县城1880
今年1—6月，我省商品住宅价格为2024元/平方米，同比上涨6.6%，与长沙市主城区连为一体的望城县县城住宅价格却低于这个价格，令人意外。望城县城住宅价格才1880元/平方米，但城郊结合部却高达3080元/平方米。
省建设厅住宅与房地产处王翾认为这很好解释。望城在西边象一轮大牙将长沙市主城区咬着，县城离长沙市较远，而像金星大道、丁字镇、雷锋镇、含浦组团就和长沙市区连为一体，这里的楼盘当然高于望城县城的楼盘价格。比如汀湘十里、南山·苏迪亚诺、长沙玫瑰园、麓山别墅、山水英伦、枫华府第、麓山恋·迪亚溪谷等楼盘，这只能算长沙市城郊的楼盘。
从批准预售和实际销售数据来看，望城县房产一级市场呈现出供销两旺态势。1—6月商品房供应为去年全年的71.56％，商品房销售上半年已超过去年全年销售量。从望城县商品房购房对象看，城郊结合部(星城镇和含浦镇)商品房销售主要面向长沙市内居民，其比重已占70％～80％，长沙市区已成为我县商品房销售的目标市场主体。
望城房屋产权管理局负责人分析，造成上半年房价上涨过快的原因有三：商品房品质提高，单位面积造价提高，上半年别墅占商品房比重过大；受全国商品房普遍上涨的影响；县域经济发展居民消费能力增加。
另外，长沙市五区受宏观调控影响导致供应紧张也是望城房价上涨的主要原因之一。1～5月，长沙市区商品住房供销比为0.76：1，其中4、5月份市内商品房供少于销达20％以上，五区仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区，累计供销差量达37％，市区这一供销变化给望城县业界承接长沙市场需求带来了极好契机，价格也相应上涨。如中新·森林海均价2300元/平方米，长沙玫瑰园3300元/平方米，麓山别墅5000元/平方米。
调研组专家指出，房价上涨特别是县城房价上涨过高过快，影响整个社会的风险承受能力。持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。
前文提到的娄底市政协委员指出，消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房地产价格需要普通的消费者15～25年甚至更长时间才能偿付一套住房的按揭贷款，这也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。 □本报记者 唐红阳
