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在经过2005、2006连续两年的房地产调控之后，中国大中城市高涨的房价在今年上半年不仅没有丝毫回落，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮，而管理者极力追求稳定的长沙，房价则在6个月内两次大起大落，只有5月与全国70个大中城市房屋销售价格增幅一致。
从上海、北京到深圳、广州，庞大的资金将一个又一个城市席卷而下。现在，北海、蚌埠、韶关、长沙、南昌、郑州等二线城市成为了资本神话演绎的地方，暂时没有尽头。
时而是天使，时而像魔鬼
长沙房价2007大起大落的背后
深圳115.9，北海111.8，北京109.5，蚌埠109，韶关107.7；长沙107.6，南昌107.0，郑州105.6，武汉104.6，太原104.1，合肥101.0；岳阳105.7，常德104.5……这是国家发改委、国家统计局公布的《2007年 6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数》的一部分，而当月全国的平均数据是107.1。
为何在70个城市中选取这堆数据，一是选出了全国前五名，二是将中部六省省会数据列出来，三是告诉我们的读者本省其它2个被列入城市的数据。另一方面，这三组数据都围绕长沙在选取，长沙排在全国前五名之后的第6位，在中部6省省会城市中排在第一位，远高于省内其它城市。
还要告诉读者另外一组数据，即上半年前5个月全国70个大中城市及长沙房屋销售价格每月数据：1月，全国同比上涨5.6%，长沙2.2%；2月同比上涨5.3%，长沙10%，全国第3位；3月,同比上涨5.9%,长沙2.9%；4月同比上涨5.6%，长沙3.6%；5月同比上涨6.4%，长沙3.2%。平均下来，上半年，全国约106.0，长沙约105.43；6个月中，长沙数据1、3、4月低于全国数据， 5月和全国持平，而2、6月高于全国数据，2月仅次于深圳、北京，列全国第二位。
长沙房价，对于普通购房者来说，时而像天使，时而像魔鬼！
“没人愿在‘远房’世界”
很多人坚决不成为“房奴”，那是2006年。2007年上半年，长沙上演着房产“抢购”风潮。听得最多的，看得最多的，就是这里开盘当天卖完了，那里几天内就没房子了。突然醒悟过来的长沙人，在外来购房力量的狂热面前，失却了冷静。
市场总是在突破市民的心理底线，就像现在的肉价一样。
数据显示，2007年上半年，长沙市纯商品房均价为3278元／平方米，同比上涨14.35％；其中，纯商品住宅平均售价为3054元／平方米，同比上涨19.07％；纯商品房非住宅平均售价为5113元／平方米，同比下跌7.49％。这是长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心公布的《2007年上半年长沙市房地产市场分析报告》中，市民最关心的。
“你说长沙房价2008年以后还会不会涨？”7月29日晚，邻居小文穿着条西装短裤来记者家串门，看了看记者手中的《报告》后仰望着记者，态度很诚恳。他现在在一家医疗器械公司上班，月薪2000多元，女朋友在一家小医院当护士，现在是实习期，才600多元。
“按照这个价格，我和朋友不吃不喝，一个月加起来还买不起一个平方米，而如果想和朋友在近两年结婚，在长沙没套房子，丈母娘死活都不会答应。”小文偏着头和记者聊着。
记者问小文，你家里能支持多少，如果你和女朋友家能支持足够，不如快去买一套90平方米以内的房子。他想了想后大悟：“是啊，如果我在开福这边买套2600元/平方米左右的，总价23.4万元，首付7.4万元，七七八八加起来8.5万应该能够搞定，月供如果20年计，只要1200多元。这是小文2人能承受的，而小文家在宁乡灰上港，近年来做水泥生意也的确有点积蓄。
“涨价现象随着下半年的供应量增加应该会得到缓和。”长沙市房屋产权管理局局长石长松表示，上半年来自省内外的购房者比重的加大，带来了整体市场的需求饥渴。
“物价上涨、建筑成本上涨以及土地价格上涨和报建费的上扬带来了房价的整体抬升。”长沙市房屋产权局副局长胡汉清就此分析说，2007年上半年长沙房价涨幅明显的原因首先在于市场需求的强劲，这带来了短期内价格的快速上升。由于上半年供应增长有限，造成市场紧张，进一步刺激了房价的上涨。
长沙市房屋产权管理局官员提醒：“市民购房无需恐慌”，下半年调控将加强。石长松明确地说。在7月份12部门联手整治房地产领域权钱交易的同时，长沙市房屋产权管理局还将针对商品房预售管理、住房保障等多方面采取系列措施。
这样的提醒，对于长沙市民来说，耳茧都听出来了。3月29日，长沙市房产信息中心发布了2007年1—2月《长沙市房地产市场简报》。简报指出，1—2月份全市商品房累计均价为3136元/m2，商品住宅累计均价为2887元/m2，典型楼盘累计均价为3143元/m2，较去年同期分别上涨了4.71%、9.11%、8.72%。
当时，有关部门出面说，长沙房价不管是单价还是涨幅，在全国并不高，市民没有必要追风买房。省社科院原副院长张萍分析：“新盘放量带动房价上扬。今年很多楼盘选择了年初开盘，新楼盘的蜂拥上市直接拉动了长沙房价的上扬。”
就是这个2月，长沙在全国70个大中城市房屋销售价格指数中，房屋销售价格指数同比上涨10%，远高于全国平均数5.3%全国第3位。在4月就大规模启动的长沙第23届房交会宣传采访活动中，胡汉清成为被追问最多的人；而在房交会业主论坛上，石长松在开头就插话介绍了一大堆大道理后，被消费者代表问得满头大汗后来到会场外的签到台避风。
记者的一位同学、在另一家报社工作的小曾也很后悔当初的选择。他在省内一家知名的文摘类报纸广告部门工作，工资+提成有7000元/月左右，早在2005年底就有存款近20万元，买到房子是有这个能力的。记者也劝过他在开福区政府附近买一套120平方米房子，时价2000元/平方米能拿到，但他选择了2个朋友开了一家很小的废铁加工厂，2年下来亏了近20万元，房子的事情暂时考虑不起了，而开福区政府旁的房子已经涨到了近3000元/平方米。算一算，同事亏了32万元，为当初没把房子放在眼里而懊悔。
涨价自然说与悖论并存
经济学理论说，供求关系决定价格。上半年，长沙房地产市场的一个悖论是：买房者越来越多——带来房价快速上涨——更多担心房价继续涨的人追补买房。
《报告》显示，2007年上半年，长沙市实现商品房销售434.54万平方米，销售金额137.27亿元，分别占2006年全年销售量的62.96％、71.12％；商品房累计批准预售350.19万平方米，同比增长16.02％；其中住宅批准预售297.50万平方米，同比增长11.60％。剔除非市场化商品房部分之后，纯商品房、住宅各批准预售304.59万平方米、252.11万平方米，同比增长11.64％、5.96％。而同期纯商品房的销售额却在大幅增长。
数据显示，2007年上半年，长沙市纯商品房、住宅累计销售404.72万平方米、360.64万平方米，同比增长59.84％、58.60％，住宅销售占商品房销售总量的89.11％，其销售的套均面积为110.89平方米，面积同比缩小7.35％。
这样，一个暗藏的悖论浮出水面：买房者越来越多——带来房价快速上涨——更多担心房价继续涨的人追补买房——房屋销售面积急增——销售面积大于供应面积——房价掀起大浪。
在商品房销售同比增长40.49％的火热背后，是批准预售量同比仅增长16.02％的低沉。对此，长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松认为，受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。
“供销差距进一步拉大，这一方面体现了商品房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明商品房供应有所脱节。”长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心曾锋说，“但是这种状况持续时间不会太长”。
另外，在“90平方米/70%”的问题上，长沙房地产也遭遇了尴尬。从各户型供销结构来看，2007年上半年各户型供应量全线小于销售量。90平方米以下中小户型供应占比为40.63％，比去年同期增长了12.43个百分点；销售占比为32.29％，比去年同期增长了5.08个百分点。
“离国家70％的比例仍有很大差距。”胡汉清说。从同期商品住房各户型供销对比来看，由于今年上半年销售较为旺盛，各户型供销比均小于1。但≤60平方米、60－90平方米户型供销比分别为0.94、0.89，超过了总量供销比，供销差距较小；而90－120平方米、120－144平方米、＞144平方米户型供销差距较大，特别是90－120平方米户型供销差达42％。
这样供求关系导致了房价的大起大落，所以，在房交会上，记者从湖南商学院一位选房的老师口中听到了这么一句话：“长沙房价，有时是天使，有时像魔鬼！”
我们从石长松、胡汉清甚至省建设厅房产处领导口中得到的解释永远是，长沙房价在全国是较低的，增幅也不大。但市场往往是这样，长沙作为二线城市，地价、房价相对较低，那么京沪粤港及沿海的资本大鳄就张开大嘴而来，并且都亮出了高品质的旗帜。
出手大气，价格当然不菲。碧桂园·威尼斯城6000元/平方公里遭抢购，中信新城刚起建我们已闻万元声，藏珑·国际滨湖社区开盘5500元/平方米……据长沙房地产信息中心公布的房价，从今年春节至6月，大城北与星沙板块均涨了200至400元。而这一带的住宅又以100-180平方左右的单套面积为主，一套房子总价平均涨了42000元。
星沙板块，部分热销楼盘春节左右的每平方米的单价如下：红树湾2300，东城名苑1900，星城·雅郡2500，筑梦园2200，星城·国际2100，碧桂园·威尼斯城5600，水印山城2400，幸福里2700，天和华苑2100，早安·星城2500……大城北区域：恒鑫·澜北湾2700，瑞丰家园2800，左岸春天4100，银港佳园2650，山语城2300，汇一·紫晶城2300，湘楚家园2400，沙河世纪城2800，湘江北尚3700，珠江花城2800，如果·爱3500，伍家岭生活广场3500，金色比华利2900……
“房价上涨是一种自然的经济规律，但我省房价上涨幅度太快。我省把宏观调控的措施落实，最终回到改善老百姓生活质量上来。”7月26日，宋路明有一次对本报记者重申了他的涨价自然说。
宋路明也指出，不能因为长沙房价上涨幅度太快就讲我们的宏观调控不成功：“价格上涨，就讲宏观调控不成功是不科学的，‘国六条’中的条款也只讲到限制房价上涨过快，并没有讲房价不能上涨的条款。‘国六条’实施起来并不是一年就能立竿见影的，它是一项长期的工程。”
“长沙房价上涨太快，主要原因有三：土地价格上涨较大，土地供应量减少；征地拆迁成本大幅上升；政策因素导致建筑材料价格上涨，建筑节能的要求导致建筑成本增长。”宋路明说：“房价应该反映也只能反映住宅价值，如果偏离这一标准，就是泡沫。泡沫是迟早有一天会破灭的，当泡沫破灭的时候，投资者丧失信心，老百姓并没得到实惠。”
长沙人腰包鼓起，外地人长沙置业
上半年，长沙市上半年人均可支配收入为8615.7元，比上年同期增长16.0％，在中部六省省会城市中人均可支配收入继续稳居第一；而现在长沙，两个购房者就有一个外地人。这2股力量，是长沙房价持续上扬的内因。
7月23日，国家统计局湖南调查总队拿出“大账本”，对全省老百姓上半年的钱袋子进行详细盘点：上半年湖南省城镇居民人均可支配收入为6354.7元，比去年同期增加885.3元，增长16.2％，绝对数在中部六省中继续位居第一。其中，长沙市上半年人均可支配收入为8615.7元，比上年同期增长16.0％，在中部六省省会城市中人均可支配收入继续稳居第一。
这组数据看来与长沙房价上涨没关系，但事实正好相反，关系很大。分析上半年我省城镇居民可支配收入持续增长且增幅逐步加大的原因，专家认为，与全省就业再就业扶持工作成效显著、部分市县提高了最低生活保障线标准、全省最低工资标准调高等因素有关。受调资因素的影响，全省城镇职工工薪收入增幅较大，总收入上涨了9.8％。
另外，受银行存款利率上调和股市走高影响，城镇居民家庭购买有价证券猛增。上半年城镇居民人均财产性收入为94.7元，同比增加10.6元。其中股息与红利收入增长57.0％，占财产性收入的66.9％，比上年同期提高7.1个百分点。
当代经济，股市、楼市就像一个翘翘板，此起彼伏间，巨额资金通过中间杠杆实现大流动，任何流动都能影响两个市场的阴晴，并且2个市场互相作用，现在都出现了阳光普照的局面。去年底以来，股市神话至今上演，但也有资金流向了楼市，带来了楼市的繁荣。
湖南铭诚信息公司副总经理阳斌在股市投入了40万元，但在5月时，该公司承销的楼盘受资金限制一个水池未建好，开发商请他帮点忙，他从股市拿出10万元来支持，当时是亏1000元拿出的，至7月23日，每股涨了1.7元。“我从这家公司的股民名单中消失，成了开发商的股东，目前来讲，肯定亏了，但房子也拖不得啊，10天的银行利息就不得了。”阳斌说。
与往年不同的是，一支强力的外地消费者队伍进入了长沙楼市。利用回家过年的机会购房置业的“返乡团”，成为今年春节购房的主要力量。这些消费者纷纷表示，趁着回乡过年有时间，特意过来看楼。
“现在，长沙楼市对周边消费者的吸引力越来越强。据我们初步了解，在长沙购房的外地人占到50%，特别是株洲、湘潭的人群。”在长沙第23届房交会的数次采访中，长沙市房屋产权管理局副局长胡汉清不止一次对本报记者分析。
据记者在房交会上调查，在长沙购房的外地人至少分为下面这几种类型，有的是在长沙工作，有的是在长沙住家的人，而有的是单位在长沙设置了办事机构。“长沙有着悠久的历史和浓厚的传统文化，随着外来投资和对外贸易的进一步加强，长沙的居住价值逐步得到提升。”胡汉清说。
“长沙是中部省会城市中最具活力的城市。”长沙天音企业策划有限公司总经理翟欣曾在接受记者采访时一语中的。而长沙中地行投资咨询有限公司营销总监涂远伟亦表达了同样的观点。
“长沙每个区都有非常好的置业理由，加上每个区都有一大批的忠实消费者。原来一个项目70％以上的购买者都来自本区域，从目前来看，越来越呈现出区域外置业的趋势。”胡汉清说。 |
